Co je to hypotéka

Vždy je dobré, udělat si průzkum napříč bankami a porovnat si jejich nabídky. Není pravidlem, že zrovna banka, kde máte své účty, Vám poskytne nejlepší nabídku.

Nejlepší nabídka nemusí být vždy jen o úrokové sazbě, ale je to spojení všech podmínek spojených s poskytnutím hypotečního úvěru, jako jsou například různé poplatky, pojištění, posuzování bonity, podmínky čerpání úvěru atd.

Porovnání nabídek jednotlivých bank spolu s podmínkami je složité proces, a proto jsou tu naši hypoteční specialisté, kteří Vám s porovnáním nabídek a výběrem konkrétní banky pomohou a to zcela zdarma.

• má minimálně 18 let
• je občanem ČR s trvalým pobytem v ČR
• je občanem ČR s trvalým pobytem mimo ČR
• je občanem EU s přechodným nebo trvalým pobytem v ČR
• je občanem mimo EU s trvalým pobytem v ČR
• dostatečný a doložitelný příjem

Banky vždy prověřují a posuzují

• výše příjmu
• výše závazků
• záznamy v registrech dlužníků
• hodnota nemovitosti k zajištění úvěru

a) Účelová hypotéka

U účelové hypotéky je nutné bance doložit účel využití peněz, kterými mohou být:

• Koupě nemovitosti
• Stavba a výstavba nemovitosti
• Rekonstrukce nemovitosti
• Na vyplacení dříve poskytnutého úvěru / refinancování
• Na vypořádání majetkových vztahů, např. dědického řízení (vyplacení sourozenců), rozvodového řízení (vyplacení manžela/manželky).
• Zpětné proplacení nákladů na výše uvedené účely

b) Bezúčelová tzv. americká hypotéka

U tohoto typu hypotéky neprokazujete bance jakým účelem finanční prostředky z hypotéky využijete. Banka poskytne finanční prostředky na Váš účet a záleží jen na Vás, jak je využijete. Nejčastěji se takový typ hypotéky využívá pro splacení nevýhodných/nebankovních úvěrů, které nelze refinancovat standardní účelovou hypotékou na refinancování.

Hypotéka lze splatit předčasně formou mimořádné splátky a to buď částečně nebo zcela. V době konce platnosti fixace úrokové sazby máte možnost vložit jakoukoli výši mimořádné splátky a to zcela bezplatně. Bezplatně lze provést mimořádná splátka i v průběhu fixace, kdy Vám banka umožňuje provést mimořádnou splátku až do výše 25% úvěru a to jednou za rok, nejdříve však po 12 zaplacených měsíčních splátkách.

Dalšími možnostmi mimořádných splátek bez poplatků

• Prodej nemovitosti (po uplynutí 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy)
• Při rozvodu a vypořádání SJM ((po uplynutí 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy)
• V rámci pojistného plnění
• V rámci výrazného snížení schopnosti splácet (dlouhodobá nemoc, invalidita, smrt)

Hypotéku lze předčasně splatit nebo částečně umořit i v dalších případech kdykoliv po dobu trvání úvěrového vztahu. Banka má v takovém případě nárok na náhradu nutných a objektivně vynaložených nákladů, které jsou stanoveny zákonem na 0,25 % z výše předčasné splátky za každý započatý rok od data předčasné splátky do konce fixace, maximálně však 1 %.

Každému se v životě může stát, že se dostane do situace, kdy není schopen plnit své závazky z hypotéky. Pokud hrozí, že byste se do takové situace mohli dostat, komunikujte s bankou dříve, než budete mít problém. Banka je Váš partner, nikoli nepřítel. S bankou si můžete domluvit více variant řešení dané situace:

• Odklad splátek jistiny na několik měsíců
• Odklad celé splátky úvěru na několik měsíců
• Prodloužení splatnosti úvěru
• Pronájem nemovitosti

Prodej nemovitosti je až ta krajní varianta.

Vždy doporučujeme vytvářet si finanční rezervu pro případ nenadálé události nebo zvolit možnost pojištění úvěru proti neschopnosti splácení.

U klasické hypotéky je velmi důležité vědět, že vám ji banka poskytne pouze na koupi nemovitosti, kterou odhadce vyhodnotí jako vhodnou do zástavy. To znamená, že musí jít o byt nebo dům určený k celoročnímu bydlení. Pokud kupujete byt, věnujte pozornost jeho označení v listu vlastnictví. Často je byt označen jako ateliér nebo ubytovací jednotka, ne všechny banky umí tento typ financovat. Při koupi rodinného domu je potřeba zkontrolovat, zda stav odpovídá údajům v katastru nemovitostí. Stává se, že předchozí majitelé přistavěli části (např. garáž, altán) bez povolení, což může být problém. V případě rekreačního objektu (např. chaty) banka poskytne hypotéku jen tehdy, pokud má nemovitost alespoň číslo evidenční nebo popisné, je vybavena sociálním zázemím a znalec v posudku uvede, že je vhodná k celoročnímu bydlení. Nelze financovat například dřevěnou chatičku bez vybavení. U pozemků lze hypotéku získat pouze tehdy, pokud jsou v územním plánu určeny k výstavbě bydlení a je k nim možnost přivést inženýrské sítě. Naopak za nevhodné k financování se považují například nemovitosti zatížené zástavním právem jiné banky, které nebude zrušeno, s věcným břemenem dožití, nebo bez pozemku pod stavbou či přístupu z veřejné cesty. Koupit tedy na hypotéku můžete následující typy nemovitostí:

• byt
• rodinný dům
• bytový dům
• ateliér, studio či ubytovací jednotka
• pozemek, který je určen k výstavbě bydlení a je zasíťován nebo je možné ho zasíťovat
• rekreační objekt s číslem popisným/evidenčním, kde je sociální zázemí

Nemovitosti sloužící k podnikání není možné financovat formou hypotéky, pro tyto účely banky poskytují investiční podnikatelské úvěry. Jedná se např. o restaurace, penziony, hotely, komerční a administrativní budovy atd.

Vysvětlíme si postup, jak probíhá koupě nemovitosti a schválení hypotéky až po její čerpání s hypotečními specialisty z HypoCare. Níže je uveden krok za krokem celý proces:

1. Schůzka s hypotečním specialistou a vypracování nabídky

Jako první absolvujete osobní schůzku s naším hypotečním specialistou. Specialista získá základní představu a informace, aby vám mohl vypracovat nabídku na míru a najít pro vás nejvhodnější řešení. Proberete spolu například výši hypotéky, hodnotu nemovitosti, úrokovou sazbu či délku fixace. Už na první schůzce vám poskytne všechny potřebné informace a upozorní na případné nástrahy celého procesu. Vyjedná pro vás co nejlepší podmínky, porovná jednotlivé banky a připraví konkrétní návrh.

2. Sběr podkladů pro banku

Po prostudování nabídky a výběru konkrétní banky začne náš specialista sbírat všechny dokumenty potřebné k podání žádosti. Do banky následně doručí:

• vámi podepsanou žádost (většinou elektronicky),
• kopie 2 dokladů totožnosti (např. OP a ŘP),
• potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání (dle typu příjmu),
• návrh kupní smlouvy nebo smlouvu o smlouvě budoucí,
• podklady pro vyhotovení odhadu (specialista ve spolupráci s vaším realitním makléřem připraví potřebné dokumenty)
• výpisy z účtu za posledních 3–6 měsíců,
• a případné specifické doklady (např. rozsudek soudu, rozhodnutí o výživném apod.).

3. Podání žádosti v bance

Specialista odešle žádost do banky – elektronicky nebo osobně, podle preferencí dané instituce. Specialista žádost s bankou detailně projde, aby zajistil její správné posouzení.

4. Scoring a schválení hypotéky

Banka interně vyhodnotí vaši bonitu a dokumenty. Pokud vše odpovídá požadavkům, zadá vyhotovení odhadu nemovitosti a následně vám schválí hypotéku v požadované výši a parametrech. Poté se připravuje úvěrová dokumentace.

5. Podpis úvěrové dokumentace

Specialista vás informuje o schválení a domluví s vámi termín podpisu úvěrových smluv – většinou mimo pobočku banky. Smlouvy si pečlivě projdete, specialista je zkontroluje a vysvětlí vám podmínky čerpání.

6. Podpis kupní smlouvy

Společně s prodávajícím a realitním makléřem podepíšete kupní smlouvu, zástavní smlouvy a případně smlouvu o úschově. Náš makléř s vámi může být přítomen a pomoci s organizací.

7. Čerpání úvěru

Po podpisu smluv následuje čerpání hypotéky. Banka odešle prostředky na účet dle kupní smlouvy (prodávajícímu nebo do úschovy). Tuto fázi za vás administrativně zajišťujeme – postaráme se o:

• podání návrhů na vklad na katastr,
• pomoc s pojištěním nemovitosti,
• koordinaci podkladů pro čerpání,
• vyčíslení zůstatků (na vyžádání od prodávajících),
• pomoc s podáním žádosti o čerpání.

8. Podmínky po čerpání úvěru

Po čerpání bývá třeba splnit tzv. podmínky po čerpání. Pomůžeme vám je splnit, aby vše proběhlo hladce. Může jít například o doložení listu vlastnictví se zápisem zástavy nebo odstranění jiné zástavy.

9. Následná péče

Naši specialisté vám zůstávají k dispozici i po uzavření úvěru. Pomůžeme vám s případnými změnami, snížením sazby nebo refinancováním. S námi se můžete spolehnout, že na to nebudete sami.

---

Naši hypoteční specialisté vám ulehčí celý proces – od úvodní schůzky až po podpisy a čerpání. Poskytujeme vám nejen administrativní pomoc, ale i jistotu, že vaše hypotéka bude za nejlepších možných podmínek a bez zbytečného stresu. Dlouhodobě sledujeme trh a v případě výhodnější nabídky vás včas informujeme.

Při podání žádosti je třeba bance předložit všechny doklady nutné ke schválení hypotéky. Zde je jejich seznam:

Doklady k žadatelům:

• dva doklady totožnosti (občanský průkaz + řidičský průkaz nebo pas),
• zaměstnanci potvrzení o příjmu, výpisy z účtu, kam chodí příjem, za posledních 3–6 měsíců,
• podnikatelé daňové přiznání za poslední dva roky, potvrzení platby daní a podání na příslušný Finanční úřad,
• podklady k případným jiným pravidelným příjmům (např. oznámení o výši rodičovské),
• podklady k pravidelným příjmům či výdajům (např. rozsudek o výši alimentů).

Doklady k nemovitosti:

• návrh kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Při čerpání už musí být podepsaná originální kupní smlouva,
• smlouva o dílo nebo rozpočet, pokud je účelem výstavba nebo rekonstrukce,
• pravomocné usnesení o dědictví v případě vypořádání dědictví (např. vyplacení sourozenců),
• pravomocný rozsudek o rozvodu a dohoda manželů o vypořádání společného jmění manželů v případě majetkového vypořádání,
• pojistná smlouva k nemovitosti (lze uzavřít i po schválení hypotéky, nejpozději však před prvním čerpáním),
• nabývací titul nemovitosti.

Úvěrový registr je databáze, která eviduje úvěrové vztahy klienta s finančními institucemi. Banky jej využívají k prověření žadatelů o úvěr – zjišťují tak jejich úvěrovou historii, platební morálku a existující závazky. Pomáhá jim to vyhnout se rizikovým klientům a zodpovědně rozhodovat o schválení úvěru.

Úvěrový registr eviduje úvěrové vztahy klienta v následující struktuře:

• splátkové úvěry,
• nesplátkové produkty,
• kreditní karty a stavební spoření,
• další služby.

V registru jsou evidovány všechny typy úvěrových produktů – nejen hypotéky a spotřebitelské úvěry, ale také například telefon na splátky, leasing, stavební spoření, kreditní karty nebo povolená přečerpání na účtu, a to i v případě, že je aktivně nevyužíváte.

Bankovní registr klientských informací

Od roku 2020 funguje Bankovní registr klientských informací, který provozuje společnost CBCB – Czech Banking Credit Bureau, a.s. (https://www.cbcb.cz/). V současnosti jsou do něj zapojeny všechny banky působící na českém trhu.

Nebankovní registr klientských informací

Vedle bankovního registru existuje také Nebankovní registr klientských informací, který spravuje společnost CNCB (https://www.cncb.cz/). Tento registr funguje obdobně jako bankovní a shromažďuje údaje od nebankovních poskytovatelů úvěrů, například splátkových a leasingových společností.

Fixace úrokové sazby znamená dobu, po kterou máte garantovanou stejnou úrokovou sazbu. Po tuto dobu se sazba nezmění, pakliže budete dodržovat podmínky banky. Před skončením této doby Vám banka pošle nabídku na další období dle aktuálních podmínek.

Délky úrokové sazby jsou od 1 roku až po 10 let.

V den výročí úrokové sazby můžete zdarma provádět různé změny s hypotékou, nejčastěji např.:

• změna délky fixace,
• zrušení pojištění úvěru,
• změna splatnosti,
• mimořádná splátka zdarma bez omezení.

Banky nabízí nejenom fixní sazbu, ale také sazbu floatovou, která se každý měsíc mění v závislosti na sazbě vyhlášené Českou Národní bankou tzv. PRIBOR. https://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/penezni_trh/pribor/prumerne.html?rok=2025

Délku fixace si vybíráte při podání žádosti o hypoteční úvěr.

Ano, je to možné a zcela běžné. Po nalezení kupujícího je potřeba udělat následující:

1. požádat banku o souhlas s prodejem nemovitosti
2. požádat banku o souhlas se zřízením zástavního práva pro kupující (pokud si budou brát hypotéku)
3. požádat banku o vyčíslení částky pro celkové splacení hypotéky – s reálným budoucím datem
4. naformulovat v kupní smlouvě tok peněz – část kupní ceny prodávající pošlou na splacení hypotéky dle výše uvedeného vyčíslení
5. podat na katastrální úřad kupní a případně zástavní smlouvu kupujících společně se souhlasem Vaší banky s prodejem a případně i souhlasem se zástavou

Banky souhlasy běžně vydávají, jedná se o standardní postup.

Navýšit Vaší stávající hypotéku není možné. Můžete si vzít pouze novou hypotéku a v případě dostatečné hodnoty nemovitosti na totožnou nemovitost.

Ano, v případě příbuzenského vztahu rodiče vs. děti si můžete vzít hypotéku na koupi nemovitosti vašich rodičů nebo dětí.

Ano, banky běžně klientům poskytují více jak jednu hypotéku, pokud splníte následující:

• dostatečný příjem pro víc hypoték,
• dostatečná zástavní hodnota nemovitosti/nemovitostí,

Ano, banky běžně klientům poskytují více jak jednu hypotéku, pokud splníte následující:

• Hypoteční specialista komunikuje s bankami za vás od podání žádosti až po čerpání úvěru.
• Zúčastní se jednání v bankách o finálních podmínkách i při samotném podpisu úvěru.
• Vyjedná speciální slevy přímo pro vás.
• Připraví všechny potřebné podklady ke schválení úvěru.
• Zašle vám nabídku ze všech bank elektronicky, takže nemusíte nikam chodit a rychle zjistíte, která hypotéka je nejvýhodnější.
• Má kontakty a ví, na koho se obrátit a který bankéř je kvalitní.
• V případě složitějšího případu vykomunikuje s bankou individuální řešení a ví, která banka nejlépe vyhoví vaší situaci.
• Komunikuje s vaším realitním makléřem a zařídí za vás potřebné podklady k nemovitosti.
• Pravidelně se školí a sleduje změny v legislativě, proto i po čerpání úvěru dokáže klientům sdělit aktuální možnosti a změny na trhu.
• Makléř se o vaši hypotéku stará po celou dobu jejího trvání.
• Služby jsou bezplatné.

Každý z těchto úvěrů je vhodný k jinému účelu. Spotřebitelské úvěry se často využívají například na koupi auta, dovolené či rekonstrukce domácnosti, zatímco hypotéka je určena především k zajištění vlastního bydlení.

1. Spotřebitelské úvěry jsou poskytovány obvykle do výše 1 000 000 Kč, mají kratší splatnost (zpravidla do 8 let) a jsou neúčelové. Tyto úvěry většinou nevyžadují zajištění nemovitostí. Banka si však může nechat podepsat „dohodu o srážkách ze mzdy“ jako pojistku schopnosti splácet.

Podmínky získání spotřebitelského úvěru jsou podobné jako u hypotéky, ovšem úrokové sazby bývají vyšší.

Hypoteční úvěr se poskytuje zpravidla od 5 do 30 let (v některých specifických případech až 35 let) – s nižší měsíční splátkou, než má srovnatelně vysoký spotřebitelský úvěr. Hypotéka je vždy zajištěna nemovitostí formou zástavního práva. Banka vyžaduje doložení účelu použití peněz, například kupní smlouvou nebo návrhem smlouvy. U tzv. americké hypotéky však účel dokládat nemusíte.

Výše hypotéky bývá výrazně vyšší než u spotřebitelského úvěru – obvykle můžete získat až 90 % hodnoty zastavěné nemovitosti.

Hypotéka dopředu je určena pro všechny klienty, kteří chtějí mít jistotu, že jim banka poskytne hypotéku, tedy prověří jejich bonitu, ale ještě nemají vybranou konkrétní nemovitost. Na doložení znaleckého posudku a návrhu kupní smlouvy máte až 3 roky od podpisu úvěrové smlouvy. Pokud plánujete nové bydlení a přibližně víte, jakou částku budete potřebovat, banka vám na základě vaší bonity a příjmů hypotéku předem schválí, takže si můžete v klidu vybírat svou vysněnou nemovitost.

Parametr LTV (z anglického Loan To Value) vyjadřuje poměr mezi výší poskytované hypotéky a hodnotou zastavované nemovitosti. Maximální výše je 90 % pro klienty mladší 36 let. Starším klientům se poskytuje hypotéka do 80 % LTV.