Co je to hypotéka

Vždy je dobré, udělat si průzkum napříč bankami a porovnat si jejich nabídky. Není pravidlem, že zrovna banka, kde máte své účty, Vám poskytne nejlepší nabídku.

Nejlepší nabídka nemusí být vždy jen o úrokové sazbě, ale je to spojení všech podmínek spojených s poskytnutím hypotečního úvěru, jako jsou například různé poplatky, pojištění, posuzování bonity, podmínky čerpání úvěru atd.

Porovnání nabídek jednotlivých bank spolu s podmínkami je složité proces, a proto jsou tu naši hypoteční specialisté, kteří Vám s porovnáním nabídek a výběrem konkrétní banky pomohou a to zcela zdarma.

• má minimálně 18 let
• je občanem ČR s trvalým pobytem v ČR
• je občanem ČR s trvalým pobytem mimo ČR
• je občanem EU s přechodným nebo trvalým pobytem v ČR
• je občanem mimo EU s trvalým pobytem v ČR
• dostatečný a doložitelný příjem

Banky vždy prověřují a posuzují

• výše příjmu
• výše závazků
• záznamy v registrech dlužníků
• hodnota nemovitosti k zajištění úvěru

a) Účelová hypotéka

U účelové hypotéky je nutné bance doložit účel využití peněz, kterými mohou být:

• Koupě nemovitosti
• Stavba a výstavba nemovitosti
• Rekonstrukce nemovitosti
• Na vyplacení dříve poskytnutého úvěru / refinancování
• Na vypořádání majetkových vztahů, např. dědického řízení (vyplacení sourozenců), rozvodového řízení (vyplacení manžela/manželky).
• Zpětné proplacení nákladů na výše uvedené účely

b) Bezúčelová tzv. americká hypotéka

U tohoto typu hypotéky neprokazujete bance jakým účelem finanční prostředky z hypotéky využijete. Banka poskytne finanční prostředky na Váš účet a záleží jen na Vás, jak je využijete. Nejčastěji se takový typ hypotéky využívá pro splacení nevýhodných/nebankovních úvěrů, které nelze refinancovat standardní účelovou hypotékou na refinancování.

Hypotéka lze splatit předčasně formou mimořádné splátky a to buď částečně nebo zcela. V době konce platnosti fixace úrokové sazby máte možnost vložit jakoukoli výši mimořádné splátky a to zcela bezplatně. Bezplatně lze provést mimořádná splátka i v průběhu fixace, kdy Vám banka umožňuje provést mimořádnou splátku až do výše 25% úvěru a to jednou za rok, nejdříve však po 12 zaplacených měsíčních splátkách.

Dalšími možnostmi mimořádných splátek bez poplatků

• Prodej nemovitosti (po uplynutí 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy)
• Při rozvodu a vypořádání SJM ((po uplynutí 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy)
• V rámci pojistného plnění
• V rámci výrazného snížení schopnosti splácet (dlouhodobá nemoc, invalidita, smrt)

Hypotéku lze předčasně splatit nebo částečně umořit i v dalších případech kdykoliv po dobu trvání úvěrového vztahu. Banka má v takovém případě nárok na náhradu nutných a objektivně vynaložených nákladů, které jsou stanoveny zákonem na 0,25 % z výše předčasné splátky za každý započatý rok od data předčasné splátky do konce fixace, maximálně však 1 %.

Každému se v životě může stát, že se dostane do situace, kdy není schopen plnit své závazky z hypotéky. Pokud hrozí, že byste se do takové situace mohli dostat, komunikujte s bankou dříve, než budete mít problém. Banka je Váš partner, nikoli nepřítel. S bankou si můžete domluvit více variant řešení dané situace:

• Odklad splátek jistiny na několik měsíců
• Odklad celé splátky úvěru na několik měsíců
• Prodloužení splatnosti úvěru
• Pronájem nemovitosti

Prodej nemovitosti je až ta krajní varianta.

Vždy doporučujeme vytvářet si finanční rezervu pro případ nenadálé události nebo zvolit možnost pojištění úvěru proti neschopnosti splácení.

U klasické hypotéky je velmi důležité vědět, že vám ji banka poskytne pouze na koupi nemovitosti, kterou odhadce vyhodnotí jako vhodnou do zástavy. To znamená, že musí jít o byt nebo dům určený k celoročnímu bydlení. Pokud kupujete byt, věnujte pozornost jeho označení v listu vlastnictví. Často je byt označen jako ateliér nebo ubytovací jednotka, ne všechny banky umí tento typ financovat. Při koupi rodinného domu je potřeba zkontrolovat, zda stav odpovídá údajům v katastru nemovitostí. Stává se, že předchozí majitelé přistavěli části (např. garáž, altán) bez povolení, což může být problém. V případě rekreačního objektu (např. chaty) banka poskytne hypotéku jen tehdy, pokud má nemovitost alespoň číslo evidenční nebo popisné, je vybavena sociálním zázemím a znalec v posudku uvede, že je vhodná k celoročnímu bydlení. Nelze financovat například dřevěnou chatičku bez vybavení. U pozemků lze hypotéku získat pouze tehdy, pokud jsou v územním plánu určeny k výstavbě bydlení a je k nim možnost přivést inženýrské sítě. Naopak za nevhodné k financování se považují například nemovitosti zatížené zástavním právem jiné banky, které nebude zrušeno, s věcným břemenem dožití, nebo bez pozemku pod stavbou či přístupu z veřejné cesty. Koupit tedy na hypotéku můžete následující typy nemovitostí:

• byt
• rodinný dům
• bytový dům
• ateliér, studio či ubytovací jednotka
• pozemek, který je určen k výstavbě bydlení a je zasíťován nebo je možné ho zasíťovat
• rekreační objekt s číslem popisným/evidenčním, kde je sociální zázemí

Nemovitosti sloužící k podnikání není možné financovat formou hypotéky, pro tyto účely banky poskytují investiční podnikatelské úvěry. Jedná se např. o restaurace, penziony, hotely, komerční a administrativní budovy atd.

Vysvětlíme si postup, jak probíhá koupě nemovitosti a schválení hypotéky až po její čerpání s hypotečními specialisty z HypoCare. Níže je uveden krok za krokem celý proces:

1. Schůzka s hypotečním specialistou a vypracování nabídky

Jako první absolvujete osobní schůzku s naším hypotečním specialistou. Specialista získá základní představu a informace, aby vám mohl vypracovat nabídku na míru a najít pro vás nejvhodnější řešení. Proberete spolu například výši hypotéky, hodnotu nemovitosti, úrokovou sazbu či délku fixace. Už na první schůzce vám poskytne všechny potřebné informace a upozorní na případné nástrahy celého procesu. Vyjedná pro vás co nejlepší podmínky, porovná jednotlivé banky a připraví konkrétní návrh.

2. Sběr podkladů pro banku

Po prostudování nabídky a výběru konkrétní banky začne náš specialista sbírat všechny dokumenty potřebné k podání žádosti. Do banky následně doručí:

• vámi podepsanou žádost (většinou elektronicky),
• kopie 2 dokladů totožnosti (např. OP a ŘP),
• potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání (dle typu příjmu),
• návrh kupní smlouvy nebo smlouvu o smlouvě budoucí,
• podklady pro vyhotovení odhadu (specialista ve spolupráci s vaším realitním makléřem připraví potřebné dokumenty)
• výpisy z účtu za posledních 3–6 měsíců,
• a případné specifické doklady (např. rozsudek soudu, rozhodnutí o výživném apod.).

3. Podání žádosti v bance

Specialista odešle žádost do banky – elektronicky nebo osobně, podle preferencí dané instituce. Specialista žádost s bankou detailně projde, aby zajistil její správné posouzení.

4. Scoring a schválení hypotéky

Banka interně vyhodnotí vaši bonitu a dokumenty. Pokud vše odpovídá požadavkům, zadá vyhotovení odhadu nemovitosti a následně vám schválí hypotéku v požadované výši a parametrech. Poté se připravuje úvěrová dokumentace.

5. Podpis úvěrové dokumentace

Specialista vás informuje o schválení a domluví s vámi termín podpisu úvěrových smluv – většinou mimo pobočku banky. Smlouvy si pečlivě projdete, specialista je zkontroluje a vysvětlí vám podmínky čerpání.

6. Podpis kupní smlouvy

Společně s prodávajícím a realitním makléřem podepíšete kupní smlouvu, zástavní smlouvy a případně smlouvu o úschově. Náš makléř s vámi může být přítomen a pomoci s organizací.

7. Čerpání úvěru

Po podpisu smluv následuje čerpání hypotéky. Banka odešle prostředky na účet dle kupní smlouvy (prodávajícímu nebo do úschovy). Tuto fázi za vás administrativně zajišťujeme – postaráme se o:

• podání návrhů na vklad na katastr,
• pomoc s pojištěním nemovitosti,
• koordinaci podkladů pro čerpání,
• vyčíslení zůstatků (na vyžádání od prodávajících),
• pomoc s podáním žádosti o čerpání.

8. Podmínky po čerpání úvěru

Po čerpání bývá třeba splnit tzv. podmínky po čerpání. Pomůžeme vám je splnit, aby vše proběhlo hladce. Může jít například o doložení listu vlastnictví se zápisem zástavy nebo odstranění jiné zástavy.

9. Následná péče

Naši specialisté vám zůstávají k dispozici i po uzavření úvěru. Pomůžeme vám s případnými změnami, snížením sazby nebo refinancováním. S námi se můžete spolehnout, že na to nebudete sami.

---

Naši hypoteční specialisté vám ulehčí celý proces – od úvodní schůzky až po podpisy a čerpání. Poskytujeme vám nejen administrativní pomoc, ale i jistotu, že vaše hypotéka bude za nejlepších možných podmínek a bez zbytečného stresu. Dlouhodobě sledujeme trh a v případě výhodnější nabídky vás včas informujeme.

Při podání žádosti je třeba bance předložit všechny doklady nutné ke schválení hypotéky. Zde je jejich seznam:

Doklady k žadatelům:

• dva doklady totožnosti (občanský průkaz + řidičský průkaz nebo pas),
• zaměstnanci potvrzení o příjmu, výpisy z účtu, kam chodí příjem, za posledních 3–6 měsíců,
• podnikatelé daňové přiznání za poslední dva roky, potvrzení platby daní a podání na příslušný Finanční úřad,
• podklady k případným jiným pravidelným příjmům (např. oznámení o výši rodičovské),
• podklady k pravidelným příjmům či výdajům (např. rozsudek o výši alimentů).

Doklady k nemovitosti:

• návrh kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Při čerpání už musí být podepsaná originální kupní smlouva,
• smlouva o dílo nebo rozpočet, pokud je účelem výstavba nebo rekonstrukce,
• pravomocné usnesení o dědictví v případě vypořádání dědictví (např. vyplacení sourozenců),
• pravomocný rozsudek o rozvodu a dohoda manželů o vypořádání společného jmění manželů v případě majetkového vypořádání,
• pojistná smlouva k nemovitosti (lze uzavřít i po schválení hypotéky, nejpozději však před prvním čerpáním),
• nabývací titul nemovitosti.

Úvěrový registr je databáze, která eviduje úvěrové vztahy klienta s finančními institucemi. Banky jej využívají k prověření žadatelů o úvěr – zjišťují tak jejich úvěrovou historii, platební morálku a existující závazky. Pomáhá jim to vyhnout se rizikovým klientům a zodpovědně rozhodovat o schválení úvěru.

Úvěrový registr eviduje úvěrové vztahy klienta v následující struktuře:

• splátkové úvěry,
• nesplátkové produkty,
• kreditní karty a stavební spoření,
• další služby.

V registru jsou evidovány všechny typy úvěrových produktů – nejen hypotéky a spotřebitelské úvěry, ale také například telefon na splátky, leasing, stavební spoření, kreditní karty nebo povolená přečerpání na účtu, a to i v případě, že je aktivně nevyužíváte.

Bankovní registr klientských informací

Od roku 2020 funguje Bankovní registr klientských informací, který provozuje společnost CBCB – Czech Banking Credit Bureau, a.s. (https://www.cbcb.cz/). V současnosti jsou do něj zapojeny všechny banky působící na českém trhu.

Nebankovní registr klientských informací

Vedle bankovního registru existuje také Nebankovní registr klientských informací, který spravuje společnost CNCB (https://www.cncb.cz/). Tento registr funguje obdobně jako bankovní a shromažďuje údaje od nebankovních poskytovatelů úvěrů, například splátkových a leasingových společností.