Příjmy z podnikání a hypotéka: jak je banky počítají (OSVČ i majitelé s.r.o.)

Každá banka umí příjem z podnikání spočítat jinak. Stejný obrat může vést k různým „maximálním hypotékám“. Níže najdete modelový příklad i přehled, co lze dokládat u s.r.o.

Proč se výpočty liší

Veliká řada našich klientů podniká. Každá banka počítá příjmy z podnikání jinak – a výsledky se opravdu liší. To, že má podnikatel roční obrat 960 000 Kč, neznamená, že banky tuto částku prostě vydělí 12 a vyjde z toho příjem. Banky mají vlastní kalkulačky, sledují způsob vykazování příjmů vůči finančnímu úřadu i obor podnikání.

Modelová situace: tři klientky, stejný obrat – různé výsledky

Tři imaginární klientky v oboru reklamy fakturují 80 000 Kč měsíčně déle než 2 roky. Všechny jsou do 30 let, bez dluhů a dětí. Liší se jen formou dokládání příjmu:

• Slečna Nováková – daňové přiznání s paušálními výdaji 60 %
• Slečna Pokorná – paušální daň (měsíční platba rozpočítaná na daň z příjmu, sociální a zdravotní)
• Slečna Novotná – daňové přiznání, skutečné výdaje; pro zjednodušení vychází na 60 % z příjmu

Orientační propočet „maximální hypotéky“ (modelově)

Následující čísla ukazují, jak moc se mezi bankami liší výsledky u stejného klientského profilu.

Banka A

• Daňové přiznání (paušální výdaje): 3 800 000 Kč
• Paušální daň: 1 400 000 Kč
• Daňové přiznání (skutečné výdaje): 2 400 000 Kč

Banka B

• Daňové přiznání (paušální výdaje): 3 800 000 Kč
• Paušální daň: 3 800 000 Kč
• Daňové přiznání (skutečné výdaje): 1 000 000 Kč

Banka C

• Daňové přiznání (paušální výdaje): 3 800 000 Kč
• Paušální daň: 4 700 000 Kč
• Daňové přiznání (skutečné výdaje): 2 200 000 Kč

Banka D

• Daňové přiznání (paušální výdaje): 4 200 000 Kč
• Paušální daň: 5 200 000 Kč
• Daňové přiznání (skutečné výdaje): 2 800 000 Kč

Banka E

• Daňové přiznání (paušální výdaje): 5 100 000 Kč
• Paušální daň: 4 200 000 Kč
• Daňové přiznání (skutečné výdaje): 2 800 000 Kč

Banka F

• Daňové přiznání (paušální výdaje): 6 400 000 Kč
• Paušální daň: 6 400 000 Kč
• Daňové přiznání (skutečné výdaje): 6 400 000 Kč

Co z toho plyne? Každá banka má jiný vzorec. Často preferuje paušální výdaje, protože u nich předpokládá, že reálné náklady jsou nižší než u klientů se „skutečnými výdaji“. Naopak skutečné výdaje naznačují, že podnikatel reálně utrácí víc – a promítne se to do nižšího uznaného příjmu.

Pozn.: U vybraných profesí (např. advokáti, notáři, IT…) některé banky počítají příjmy lépe. Existují i výjimky na příjem, těmi se tady nezabývám.

Příjmy ze s.r.o.: co všechno lze doložit

Pokud podnikáte přes vlastní s.r.o., banky obvykle pracují s těmito zdroji:

• Mzda vyplácená jednateli/majiteli – ideálně pravidelně na účet.
• Rozdělení zisku (dividenda) – pro banku je plus, když byl zisk reálně vyplácen i v dřívějších letech, nejen v tom posledním.
• Účetní výkazy v plném rozsahu – daňové přiznání, výkaz zisků a ztrát, rozvaha. Z těchto dokumentů spočítáme uznatelný příjem.

Poslední varianta bývá často nejpružnější – není nutné uměle navyšovat mzdu ani vyplácet zisk.

Maximální výši hypotéky zde nelze bez konkrétních čísel předem říct – záleží na více faktorech. Důležité je, aby byl kladný výsledek hospodaření a kladný vlastní kapitál, ideálně dlouhodobě, nejen za poslední rok. Některé banky chtějí poslední 1 rok, jiné poslední 2 roky. Sledují i výkyvy mezi roky.

Kdy je nejlepší se ozvat

Dřív, než podepíšete rezervační smlouvu. Rádi přepočítáme vaše daňové přiznání a nastavíme rozpočet, ať víte, v jaké cenové hladině vybírat. Občas klienti mile zjistí, že dosáhnou na vyšší nemovitost; horší je přijít na nedostatečný příjem až po podpisu.