Financování investičního bytu hypotékou od 1. 4. 2026

Od dubna 2026 se zpřísňují pravidla pro financování investičních bytů. V článku jednoduše vysvětlíme, co se mění, koho se to týká a co to znamená v praxi.

 

Co je investiční byt

Investiční byt si lidé pořizují primárně za účelem pronájmu, tedy ne pro vlastní bydlení.

 

Česká národní banka (ČNB) vnímá investiční nemovitosti jako rizikovější než nemovitosti pro vlastní bydlení. Důvod je jednoduchý: u vlastního bydlení má člověk obvykle větší motivaci hypotéku řádně splácet než u bytu určeného pouze k investici.

Proto ČNB vydala v listopadu 2025 doporučení, kterým se banky řídí.

 

Nová pravidla od 1. 4. 2026

Pro investiční hypotéky bude nově platit:

• LTV maximálně 70 %
• DTI maximálně 7

A důležité je splnit obě podmínky zároveň.

 

Co znamená LTV (Loan to Value)

LTV je poměr mezi hodnotou zastavované nemovitosti a výší hypotéky.

Příklad: Pokud má nemovitost hodnotu 10 mil. Kč, maximální hypotéka při LTV 70 % bude 7 mil. Kč.

Pokud již vlastníte jinou nemovitost bez hypotéky, můžete někdy využít i další zástavu (např. stávající byt). Ideálně se to řeší individuálně podle banky a konkrétní situace.

 

Co znamená DTI (Debt to Income)

DTI je poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu.

Příklad: Pokud máte čistý příjem 50 000 Kč měsíčně, ročně je to 600 000 Kč.
Při DTI 7 může být maximální výše všech úvěrů dohromady:
600 000 × 7 = 4,2 mil. Kč

Do DTI se počítají všechny dluhy, například:

• hypotéky
• spotřebitelské úvěry
• kontokorenty
• limity kreditních karet (i když je nevyužíváte)

 

Pozor i na uznatelnost příjmů: banka ne vždy uzná příjem v plné výši.
Například u příjmů z pronájmu často uzná pouze 70 %.

 

Když se LTV a DTI „potkají“

I když máte dostatečně hodnotnou nemovitost, výše hypotéky může být omezená příjmem.

Příklad: Nemovitost má hodnotu 10 mil. Kč → LTV by umožnilo hypotéku až 7 mil. Kč.
Ale vaše DTI dovolí max. dluh 4,2 mil. Kč → banka poskytne 4,2 mil. Kč, protože vždy platí nižší limit.

 

Jak banka pozná, že jde o investiční byt

ČNB specifikovala investiční nemovitost jako:

1) Pořízení třetí a další obytné nemovitosti

• Pokud kupujete třetí a další byt/dům (obytnou nemovitost), banka to bude vyhodnocovat jako investici.
• Chalupa se do toho nepočítá, pokud je v katastru vedena jako rekreační objekt.

Příklad: Máte byt + chalupu a kupujete další byt pro vlastní bydlení → stále se to může brát jako vlastní bydlení.

 

2) Pokud v žádosti uvedete pronájem

Pokud už v žádosti uvedete, že kupujete nemovitost na pronájem, bere se automaticky jako investiční (bez ohledu na počet nemovitostí).

 

Chcete hypotéku ještě podle „starých“ podmínek?

Aby se hypotéka na investiční byt posuzovala ještě podle stávajících pravidel, je potřeba mít podepsanou úvěrovou smlouvu nejpozději do konce března 2026.

Pokud to chcete stihnout, je dobré začít řešit financování co nejdřív.

 

Nevíte, jak na tom jste?

Ozvěte se nám — rádi vám spočítáme, jaká může být vaše maximální výše hypotéky, a projdeme s vámi nejlepší možnosti podle vaší situace.